到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)抵押登記的可能大多都有被工作人員提出過(guò)要求的經(jīng)歷,也幾乎與工作態(tài)度無(wú)關(guān),而是表現出很負責似的,對抵押合同及抵押登記申請表格提出這樣那樣的要求,大多是不合理甚至是違法的。

但是,按照房產(chǎn)登記部門(mén)填寫(xiě)的有關(guān)合同內容,可能反而增加了抵押登記的風(fēng)險,致使合同條款對抵押權人不利。其中常見(jiàn)的情況如工作人員對主債權金額、抵押金額、抵押物價(jià)值的填寫(xiě)要求。關(guān)于抵押擔保的主債權,如果抵押物的協(xié)議或者評估價(jià)值小于主債權金額,有的國土登記部門(mén)要求抵押物擔保的主債權金額只能是和抵押物的價(jià)值相等,不能是全部債權。問(wèn)是何道理,工作人員振振有詞地說(shuō):抵押物的價(jià)值怎么能大于主債權金額呢!其實(shí)法律并未規定設定抵押時(shí),抵押擔保的主債權不得超過(guò)抵押物價(jià)值。抵押物擔保的主債權大于抵押物的價(jià)值有何不妥?只不過(guò)抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物的價(jià)款低于抵押物實(shí)現價(jià)值的,應當按照抵押物實(shí)現的價(jià)值進(jìn)行清償。

房產(chǎn)登記部門(mén)管得太多的還有抵押金額問(wèn)題。物權法生效之前,有的地方房地產(chǎn)登記部門(mén)一定要求在抵押合同中標注抵押金額,這個(gè)幾乎連法律詞語(yǔ)都不是的短語(yǔ)完全是房地產(chǎn)登記部門(mén)自己的創(chuàng )造發(fā)明。有的還要求對抵押物進(jìn)行強制評估,評估價(jià)格需經(jīng)房地產(chǎn)登記部門(mén)指定的機構進(jìn)行審定,抵押金額就是按照評估價(jià)值填寫(xiě),不能有絲毫的差錯。當然評估和價(jià)值審定都是要收費的,美其名曰是為了打壓房?jì)r(jià)。直到物權法生效之后,因物權法明確禁止登記部門(mén)要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估,上述硬性要求才被取消。因為事先約定了抵押金額,加上抵押金額經(jīng)過(guò)評估審定,為了便于通過(guò)審定,估值大多相當保守,如果抵押物實(shí)際拍賣(mài)、變賣(mài)價(jià)值超過(guò)抵押合同約定的抵押金額的,抵押權人能否就超過(guò)的部分優(yōu)先受償?如果抵押金額只是主債權金額的一部分,抵押權人當然不會(huì )輕言放棄到手的利益,因此必然導致法律上的爭議。因為房地產(chǎn)登記部門(mén)強加的要求,增加了抵押權人實(shí)現抵押權的風(fēng)險。

抵押物的價(jià)值是否應當為抵押合同的必備條款之一?很多房地產(chǎn)登記部門(mén)有這樣的要求。這對房地產(chǎn)評估機構來(lái)說(shuō)當然是一大好事。幸而現在允許當事人協(xié)議的定價(jià),為了防止協(xié)議價(jià)格成為將來(lái)抵押權人實(shí)現抵押權的最高上限,抵押權人可以在抵押合同中約定,前述協(xié)議價(jià)值不作為對抵押物行使抵押權的估價(jià)依據,抵押權人有權就抵押物實(shí)現的全部?jì)r(jià)值優(yōu)先受償。如果是這樣,在抵押合同中寫(xiě)上抵押物的協(xié)議價(jià)值究竟有什么意義?

既然抵押物的價(jià)值可以小于、等于或者大于主債權金額,因此硬性要求當事人約定抵押物的價(jià)值沒(méi)有什么實(shí)際意義。如果一定要約定,建議在相關(guān)條款中明確:

前述金額僅為按照房產(chǎn)登記部門(mén)要求填寫(xiě),不構成對抵押權人行使抵押權的任何限制,抵押權人有權以抵押物最終實(shí)現的全部?jì)r(jià)值優(yōu)先受償。